相続した不動産売却益の課税の特例

相続12

被相続人の財産の相続人になれば様々な手続きが必要です。又申請の仕方によっては税金が大幅に安くなる特例があるとも聞きました。相続した不動産を売却する時は、法令や税務をしっかりとふまえる事が大切です。ここでは遺産分割や売却不動産の選択をする前に必要な申請方法や相続登記の種類、譲渡益の計算方法等を説明します。


売却時の特例

土地を相続して相続発生から3年10ヶ月以内に売却すると、かなりの額で相続税が下がる可能性があります。実家の売却で得たお金を分割した場合は、自分が相続をした上で売却した後他の相続人に代償金を支払うと、居住用不動産の軽減税率や3000万円の控除が、使える事があります。

これらの特例を使う事で大幅に税金が安くなります。法律や税務を踏まえて相続後の不動産を売却する時は、誰がどの様に相続してどの様に売却するのかを、しっかりと検討する必要があります。譲渡益が相続後の不動産を売却して出た場合は、譲渡所得税や住民税がその譲渡益に対して課税されます。

不動産の売却をする時はこの事から必要な相続登記等を事前に確認した後に、遺産分割の方法や売却不動産の選択をします。不動産所在地の管轄法務局に登記申請は行います。相続登記は登記申請書を提出します。登記所とも呼ばれる法務局は数ヶ所各都道府県に設置されています。

相続登記は相続発生後の申請の期限は定められていません。只時間だけが相続登記をしないまま経つと、必要な書類等を集める事が不可能になります。何故なら保存期間が5年と市役所の住民票除票の決まりがあるからです。

更に相続人が亡くなった場合、煩雑になる可能性があるからです。又登記簿上の所有者でなければ、不動産売却や銀行からの借入では抵当権の設定も出来ません。他にもそれぞれの相続人の中に既に亡くなっている人がいる場合、その人の戸籍関係も必要になり集める書類が膨大になる事です。

相続した不動産を売りたい時は、今の相続人への名義変更が相続登記で必要になります。名義変更にどうしても時間がかかるのは、相続人同士の話合いや実印が必要になるからです。

所有権移転登記と共同相続登記

土地建物等の不動産を相続した場合、所有権移転登記と言う亡くなった人から権利を、相続人に名義変更する手続きを行います。相続登記は被相続人から相続人へ所有権移転登記をする事です。相続登記は2種類あり遺言がある場合や遺産分割協議や、家庭裁判所での遺産分割調停や審判により、相続人が決まった後に当該不動産をその本人が行う相続登記があります。

遺産分割による相続登記は全ての相続人で話合い法定相続分と違う分け方をする事です。遺言による相続登記は不動産を遺言書に書いてある内容に沿い分ける事です。もう1つは当該不動産を相続人が未定の段階で行う、法定相続分による共同相続登記があります。

法定相続による相続登記はみんなで不動産を法定相続通りに共有する事になります。共同相続登記は、相続不動産を売却する必要がある時に、遺産分割協議がまとまっていなくても、相続税を支払わなければいけない時に行います。

又は所有権移転登記は無効と思われる遺言書に基づき、実行される事を防ぐ為に必要な時行われます。通常共同相続登記は特殊な事情が無ければ行われる事は少ないです。相続登記は不動産毎に予め決められている管轄の法務局に申請します。

市町村区の単位で決められている事が多いです。

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必要書類とプラスとマイナスの財産

相続登記に必要な書類は、登記申請書や被相続人の誕生から死亡迄の戸籍謄本、被相続人の本籍地記載のあるもので住民票の除票です。

又相続人全員の戸籍謄本や不動産を取得する相続人の住民票の写し、相続不動産の固定資産評価証明書です。他にも遺言書は自筆証書遺言か検認や公正証書遺言や遺産分割協議をしたなら遺産分割協議書、相続登記を調停や審判に基いての申請なら調停調書か審判所書の謄本です。

当該不動産相続人が決まった後にその本人が行う相続登記の場合、単独で登記申請を当該不動産取得者が行います。共同相続登記の場合は全員で共同して申請します。又共同相続人の中の1人が全員の代表として申請する事も可能です。

只共同相続登記なので自分の持分だけ相続登記する事は認められません。家族が亡くなると相続が始まります。被相続人の財産が相続人にそのまま引き継がれます。その財産には被相続人の不動産や株式、預金等のプラスの財産と、借金や保証債務等のマイナスの財産があります。

その為先ずはプラスとマイナスの財産全ての調査をする事が必要です。相続人が複数の時は遺産分割協議を行い、名義変更が必要な財産は変更の手続きを行います。遺言があれば別ですが遺産分割を行わないと、いつ迄も財産が全ての相続人で、共有されたままになってしまいます。

この状況が続くと遺産の利用や処分をする時に、他の相続人の同意や承諾が必要となる事もあります。そして権利関係が時間が経つにつれ複雑になり、遺産分割協議がまとまらない状況になる事もあります。尚マイナス財産が多い場合、相続人が相続したくない時は家庭裁判所に相続放棄の申述をする事が出来ます。

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遺贈登記と遺産分割登記

遺贈登記は不動産を相続人以外の人に遺贈する場合や遺言書に記載がある場合は、相続人に不動産を継承する事を考えていたとしても、遺贈登記による不動産の名義変更が必要です。相続登記と遺贈登記の違いは登記申請者が違う事です。

単独での登記申請が相続登記の場合は可能ですが、遺贈登記の場合は登記権利者と登記義務者の共同申請が必要です。その為法定相続人の間で遺言執行者がいない事から相続争いがある場合は、遺贈登記の不動産名義変更は大変困難な状況になります。

その他の違いは登録免許税で遺贈登記の税率は1000分の20です。遺産分割登記は共同相続登記後の遺産分割協議が成立する等で、当該不動産を取得する者が決まった時に、持分移転をその取得者の名義にする登記手続きの事です。

この場合も登記権利者と登記義務者の共同申請が必要です。

譲渡益の計算方法

不動産を売却しても譲渡所得税は譲渡益が出なければ課税はされません。譲渡益の計算方法は土地建物を売却した金額から、必要経費としての不動産の取得費や譲渡費用を差し引きます。土地の取得費は購入代金等で譲渡費用は仲介手数料等です。